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지역주택조합 안심보장확약서, 조합가입계약 무효 판결에 만능 주장될 수 없어

법무법인 청율인은 금융자문 및 프로젝트 파이낸싱(PF) 분야의 전문성을 강화하기 위해 금융 전문가 남궁환을 영입했다고 밝혔다. 현재 지역주택조합 탈퇴소송(분담금 반환청구 소송)에서 안심보장증서상 환불보장 약정이 있다는 사실은 승소를 하는데 있어 만능의 주장으로 기능하고 있다. 현재 각급 법원에서는 이 경우 조합가입계약은 무효이고, 납입한 분담금은 전부 반환하여야 한다는 판결을 내리고 있다. 판결의 이유는 대체로 동일하다. 안심보장증서상 조합분담금의 환불보장 약정은 총유물의 처분행위이고, 총유물의 처분행위는 총회의 승인을 받지 않으면 무효인데, 조합가입계약서와 안심보장확약서는 일체로 체결된 하나의 계약인 것과 같아, 특별한 사정이 없는 한 안심보장증서상 환불보장 약정이 무효이면 조합가입계약도 무효라는 것이다. 위 판례의 기본적 논리에는 문제가 없다. 하지만 안심보장확약서가 발행되었다는 이유만으로 무조건 조합가입계약을 무효로 판단하는 것은 오히려 정의에 반하는 결과로 이어질 수 있기 때문에 신중히 판단할 필요가 있다. 안심보장확약서는 계약의 위험에 대한 심리적 경계를 낮춰 조합가입을 쉽게 유도하기 위한 꼼수였다. 판례의 기본적 태도와 같이 그 법적 효력을 부정할 만큼 지탄을 받을 만한 행위임은 분명하다. 하지만 그 이면의 사정을 더 깊게 살펴보면, 안심보장확약서를 발행했다는 이유만으로 무조건 조합가입계약을 무효로 판단하는 것에 대해서는 신중을 기할 필요가 있음을 알 수 있다. 문제되는 안심보장확약서의 실질적 발행 주체는 업무대행사였던 경우가 많다. 과거 많은 지역주택조합의 실질적인 사업자는 업무대행사였던 경우가 많았기 때문이다. 하지만 업무대행사는 통상 발행 명의자가 아니기 때문에 안심보장확약서 발행에 대한 책임을 지지 않는다. 조합이라도 업무대행사에게 불법행위 책임을 물어야 할 것이나, 실질적으로 쉽지 않은 것이 현실이다. 결국, 그 책임은 고스란히 조합이 부담하고, 결국 소송을 제기한 조합원과 같은 입장에 있는 다른 조합원들이 부담하게 된다. 특히, 그 동안의 실책을 정리하고, 회생을 꿈꾸는 지역주택조합에 있어 안심보장확약서에 의한 조합가입계약 무효 판단은 그 꿈을 뿌리채 뽑아내는 것이 될 수 있다. 조합원들이 함께 노력해서 이제 막 회생의 꿈을 꾸게 되었는데, 같은 처지의 조합원 중 일부가 개인적 이익을 회수하겠다고 탈퇴소송을 제기하면, 어렵게 형성된 단결도 너무나 쉽게 깨져버리게 된다. 누구는 탈퇴소송을 해서 분담금을 먼저 전부 반환 받아 갈 수 있다고 하는데, 같은 입장에 있는 조합원이 굳이 남아서 점점 고도화되어 가는 위험을 감수할 이유가 없기 때문이다. 그래서 남은 조합원들도 조급함 때문에 결국 연쇄적 탈퇴 현상에 참여하게 되는 경우가 대부분이다. 연쇄적 탈퇴 현상이 발생하게 되면 탈퇴소송에서 승소를 한 조합원도 결국 남들보다 우선하여 실질적 이익을 얻기는 힘들게 된다. 애써 먼저 노력은 하였지만 결과는 같게 되는 것이고 결론에 있어서는 소송을 한 실익도 없게 되는 것이다. 법원 또한 이런 사정을 고려하고, 관련 판결을 할 필요가 있다. 이제 막 조합의 재건을 위해 조합원들이 자발적으로 나서서 정상화 조치를 하는 경우라면 다양한 사정들을 고려해서 무효행위의 추인을 적극 검토하여야 할 것이다. 또한 조합 재건에 동참하여 다른 조합원들에게 신뢰를 제공하였음에도 뒤늦게 무효를 주장하는 것이라면 신의성실의 원칙의 적용도 고려할 필요가 있다. 현재 많은 지역주택조합에서는 조합원들이 지난날의 무관심을 각성하고 자발적인 노력을 기울 조합사업의 재건을 추진하고 있다. 법무법인 청율인 김영환 변호사(연수원42기)는 이러한 노력이 너무 쉽게 무산되지 않도록 관련 기관에서도 지역주택조합의 실질적인 상황에 대한 이해와 이에 부합하는 판단을 할 필요가 있다고 말했다. 이투뉴스(http://www.e2news.com) 이재욱 기자 링크 : https://www.e2news.com/news/articleView.html?idxno=311872